De woningmarkt;
een eerlijk beeld
De (overspannen) woningmarkt leidt tot snelle veranderingen in het aan- en verkoopproces en is daarmee een veel besproken onderwerp in de media. Helaas, merken wij dat de meeste actualiteitenprogramma’s meer vragen oproepen dan ze beantwoorden. Naar aanleiding van media-uitingen krijgen wij van klanten en geïntereseerden vaak de vraag; “is dit waar?” en “hoe zit dat dan?”. Wij schromen er niet voor om moeilijke vragen te beantwoorden. Door hier op jullie vragen in te gaan willen wij een bijdrage leveren aan een beter en eerlijker beeld van de woningmarkt.
Heb jij iets gelezen, gezien of gehoord, dat meer vragen opwekt dan het beantwoord? Laat het ons gerust weten..
” €100.000,- overbieden, is dat echt normaal?! “
Is dit waar?
Normaal; nee. Maar helaas wel de realiteit. Maar let op! De vraagprijs zegt niets over de werkelijke waarde.
Hoe zit dat dan?
De vraagprijs is niets meer dan een uitlokkingsgetal om geïnteresseerden te motiveren om een bezichtiging in te plannen. Afhankelijk van de verkoopstrategie en in overleg met de klant wordt de vraagprijs bepaald. Stel de taxatiewaarde ligt rond de € 590.000,-. Een logische opbrengst in de huidige woningmarkt zou dan kunnen zijn € 605.000,- euro. Als de verkoper kiest voor een strategie met een lage vraagprijs, dan kan deze bijvoorbeeld € 410.000,- euro zijn. Maar het kan ook zijn dat de verkoper kiest voor een strategie met een redelijke, realistische of hoge vraagprijs of zelfs iets ertussenin. Het is dus zeer onverstandig om je bod te baseren op een vraagprijs. Een goed opgeleide en ervaren makelaar kan redelijk nauwkeurig berekenen wat de werkelijke waarde van een woning is om zodoende een kanshebbend maar tevens realistisch bod uit te brengen. Daarnaast kan hij ook de grenzen aangegeven, wat voorkomt dat je teveel betaald.
“ Zonder eigen middelen (geld) ben je kansloos op de woningmarkt ”
Is dit waar?
ja, dat klopt.
Hoe zit dat dan?
Het huis zelf, maar ook het aankkoopproces ervan kost geld. De kosten die bovenop de koopsom van een huis komen noemen wij de ‘kosten koper – (k.k.). Denk hierbij aan de notariskosten, kadasterkosten en de overdrachtsbelasting. Daarnaast heb je ook nog bijkomende uitgaven zoals de makelaarskosten, hypotheekadviseur, taxatie en een bouwtechnische keuring etc. In Nederland is het maximale geldbedrag dat je kan lenen net zo veel als de werkelijke waarde (taxatiewaarde) van het huis dat je koopt. Daarnaast zien wij dat in de huidige woningmarkt de huizen boven de taxatiewaarde verkocht worden. Stel je wil voor € 500.000,- euro een woning kopen dan is het gauw raadzaam om een bedrag van € 25.000,- euro aan eigen middelen mee te brengen.
“Makelaars beginnen al met; laat al die ontbindende voorwaarde weg, doe geen bouwkundig onderzoek, maak geen voorbehoud voor financiering, ze drijven je op om het maximale in te zetten, en dan pakken ze ook nog 10% bonus over datgene wat voor jou de grootste onzekerheid is namelijk het feit dat je moet overbieden.”
(Antoinette Hertsenberg, RTL, Jinek, 09-09-2021)
Is dit waar?
Nee. Dit is een typisch populistische uitspraak. Het doet de kijker verwonderen en wellicht angst aanjagen maar het geeft een totaal verdraaid beeld van de werkelijkheid. In deze uitspraak is duiding en context ver te zoeken. Daarnaast maakt mevrouw Hertsenberg hier een cruciale fout door de belangen van de koper en de verkoper door elkaar te halen.
Hoe zit dat dan?
Om te beginnen maken wij onderscheid tussen de belangen van een koper en van een verkoper. Let wel, een makelaar behartigd de belangen van één van hen, nooit van beide! Dat is strafbaar. De makelaar van de koper krijgt de opdracht om zorgeloos en veilig, een passende woning aan te kopen, met een zo laag mogelijke koopsom. Daar streeft de aankoopmakelaar naar. De makelaar van de verkoper krijgt doorgaans de opdracht om een zo goed mogelijke deal te realiseren bij de verkoop van hun woning, het liefst met een zo hoog mogelijke koopsom. Daar streeft de verkoopmakelaar naar.
“Het opdrijven om maximaal in te zetten” is in het belang van de verkoper, de verkoopmakelaar zal dit in opdracht van zijn klant proberen. De aankoopmakelaar krijgt de taak om de kansen van kopers te vergroten. Dat is in deze oververhitte woningmarkt zeker mogelijk maar dat vraagt om een snellere en meer accurate aanpak dan in het verleden. Juist in deze markt is het belangrijk om je te laten bijstaan door een proffesional om teleurstellingen en risico’s te voorkomen. Een accuratere aanpak houdt in dat je de bouwkundige en juridische aspecten van een woning maar ook zeker jou financiële mogelijkheden niet achteraf maar vooraf stevig hebt voorbereid.
De “10% bonus-afspraak” die Hertberger aanhaalt is een verloningskeuze die mogelijk betrekking heeft op het verkooptraject en die alléén, indien samen overeengekomen, bij de verkoper in rekening wordt gebracht. Makelaars offreren nooit een 10% bonus bij de koper, zoals hier door mevrouw Hertsenberg wordt gesuggereerd. (Meer toelichting op de 10% bonus lees je hieronder)
“ 10% bonus voor makelaars, dan komt het woord tuig toch wel om de hoek kijken ”
(Antoinette Hertsenberg, RTL, Jinek, 09-09-2021)
Is dit waar?
Tuig..? nee. De 10% prestatievergoeding is voor klanten van het verkooptraject één van de verloningskeuzes.
Hoe zit dat dan?
Sinds de vrijgave van het makelaarsvak en de tarieven mogen de klant en de makelaar vrij een vergoeding overeenkomen voor de trajectbegeleiding. De meest voorkomende prijsafspraken zijn; een vast percentage van de opbrengst, een vast bedrag, of een prestatievergoeding. Ter verduidelijking een voorbeeld van een woning met taxatiewaarde 350.000,- euro. De vraagprijs is 325.000,- euro en de uiteindelijke opbrengst is 380.000,- euro. Dat leidt tot de volgende vergoedingsmogelijkheden (altijd incl. BTW)
Vast courtagebedrag: 5400,- euro
Percentage van de verkoop; 1,35% = 5130,- incl. BTW
Prestatievergoeding: 0,7% van de taxatiewaarde + 10% over de meeropbrengst: 2450 + 3000 = 5450,-
Het is uiteindelijk aan de klant om een keuze te maken voor de vergoeding van het verkooptraject.
“ Hoe kan het nou dat het bijna onmogelijk is om een huis te kopen, dat alle huizen die te koop staan direct al weg zijn of voor bedragen ver boven de vraagprijs worden verkocht. Komt dit door het woningtekort of spelen de makelaars hier ook een rol bij. Nou.. laten wij die rol vooral niet onderschatten!! ”
(Antoinette Hertsenberg, AVRO-TROS, Radar 06-09-2021, 16:23)
Is dit waar? Was het maar waar. Als de makelaar de oorzaak zou zijn van de woningmarktcrisis dan zou ook de oplossing simpel en dichtbij zijn. Helaas een onjuist(e) insinuatie.
Hoe zit dat dan?
De vraag naar woningen is vele malen groter dan het aanbod. Wil je jouw woning verkopen? Dan kan je doorgaans rekenen op dertig of meer geïnteresseerden die de woning willen bezichtigen. Wil je een woning kopen? Dan ben je één van die dertig en is het de uitdaging om ertussen te komen. Met zoveel gegadigden is een courante woning snel verkocht. En doordat de huizenprijzen 10-20% per jaar stijgen, zien wij dat woningkopers vaak boven de taxatiewaarde bieden voor hun nieuwe huis.
“ Makelaars lassen klantenstop in vanwege krapte op de woningmarkt ”
(RTL Nieuws 30 maart 2021 08:17)
Is dit waar?
Dat zou kunnen. Bij ons is iedereen welkom.
Hoe zit dat dan?
Het kan zo zijn dat makelaars een stop hebben ingelast. De makelaar heeft dan meerdere aankoopklanten met hetzelfde zoekprofiel en budget; een woning met een tuinje, 3 slaapkamers, nabij het centrum van Utrecht. Komt er op deze krappe woningmarkt zón woning vrij, dan kan je daar niet met al je klanten gaan bezichtigen en voor meer dan één klant de belangen behartigen. Als aankoopmakelaar kan en mag je maar voor één partij de belangen behartigen en dus ook maar voor één partij een bod uitbrengen. Wij hebben hier een hele nette oplossing op gevonden, die wij ook toelichten tijdens het intakegesprek.